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国港城商业综合体项目 初步性概念规划

【报告名称】国港城商业综合体项目 初步性概念规划

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  第三章 行业及市场分析

  3.1 行业对城市规划的重要影响

  3.1.1 实施城市规划的最佳方式

  项目?#30446;?#21457;是实行“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、相配套建设”?#30446;?#21457;,较好地解决了规划与实施之矛盾,从根本上克服了分散建设的局限性,加强了城市基础设施建设,?#34892;?#22320;保证了城市总体规划的贯彻实施。在城市规划中,从规划设计、征地拆迁到三通一平,以至各类房屋的建造竣工和验收交付使用,直至开发区的整体配套管理,可以说各环节紧密衔接互相配合、协调发展,是一项系统地实施城市总体规划的综合工程,城市规划的实施,需要大量的资金,过去那种单由国家财政出资的建设模式,已远不能满足城市建设发展的要求,项目?#30446;?#21457;建设,拓宽资金渠道,可以较好地解决这一问题、推行项目开发,一方面能满足城市经济发展的需求;另一方面回收资金后,又可将资金循环、滚动地用于城市建设.从而打破了城市建设原有的投资机制,逐步形成城市建设投入产出的新机制,使城市建设实现自我积累、自我发展的良性循环,为城市规划的实施提供了强有力的保障。

  3.1.2 促进城市的更新与拓展

  老城更新与新区开发,是城市规划和建设面临的两大任务,对促进完善城市城市老城区的布局结构和功能分区进行更新和完善,是实现规划目标的重要步骤,通过项目?#30446;?#21457;建设,使原有城区获得一定程度的复兴,为其增加和输入新的活力,可以促进城市有机整体协调发展,开辟新区是对城市的一称拓展,迈过新区建设在选址、功能?#31995;?#35843;整完善作用,?#35270;?#20102;规划对用地布局的要求,为原有城市注入了新的活力。以新区开发为主的城市扩展过程中,本项目的建立是非常重要和?#34892;?#30340;。在城市规划指导下,通过本项目?#30446;?#21457;,既?#21830;?#20379;城市建设资金,又可使对项目区开发的土地性质、规模、位置的择定符合城市规划的意图和要求,克服以往完全依靠行政管理手段而存在的一些弊端,达到既满足开发的要求,又保证规划的实施与落实。

  3.1.3 促进城市布局结构更趋合理

  在城市规划的实施过程中,需要借助土地开发这一手段来使城?#24515;?#37096;土地利用经济规?#21892;?#20316;用,从而调节和促进城市的用地结构、布?#20013;?#24577;、功能外区趋于合理,城市土地经过综合开发后,利用销售这一强有力的经济杠杆对用地单位实行有偿使用,使土地体现其真正的内在价值,可以促进城市各种功能用地在地域?#21344;瀋系?#22806;布更加合理,使其获得最佳的利?#20204;?#20301;,在城市规划过程中如能因?#35780;?#23548;,使产业分布、产业价值和城市合理布局取得较好的动态平衡,无疑将进一步提高城市规划的水平。

  3.2 实现城市土地合理利用

  土地开发是使城市用地结构实现合理的关键,在计划经济体制下,我国的城市用地结构极不合理,表现在:城市中工业、仓储等生产性用地比血过大而道路广场、公共绿地、市政基础设施用地又?#29616;?#19981;足,在用地功能配置方面出现优地劣用,土地?#22336;?#24320;发经营,土地利用效益低下,土地资源配置不合理等现象,随着我国经济体制与经济增长方式的根本转变,项目?#30446;?#21457;也?#35270;?#36825;一变化,满足城市产业结构调整的需要,通过集中合并,挖潜更新,综合开发等免费途径,提高城市土地利用效益和产出效益,逐步?#39038;?#24037;业、仓储等生产性用地所占比重,提高道?#26041;?#36890;用地、公共绿地所占的比重,使我国城市用地结构趋于合理。

  3.3 优化城市?#21344;?#32467;构

  本项目?#30446;?#21457;对城市?#21344;?#32467;构的影响是明显的,开发用地发?#20272;?#22411;显示出商品房开发改变了城市部分用地的用途,对城市?#21344;?#32467;构的影响表现在两方面:一方面是建成区内?#30446;占?#37325;构,另一方面是建成区的扩展,在城市经济结构转型的前提下,不同类型商品房?#30446;占?#20998;布改变城市用地的分布特征,促使形成新的城市功能?#21344;?#32467;构。项目促使城市?#21344;?#32467;构变化的直接原因是城市经济结构转变,由工业生产?#34892;?#21521;第三产业?#34892;?#21457;展,对商业用地的需求量增加,而商业用地的区位要求较高,要在城市的?#34892;?#22320;段,原城市?#34892;?#30340;居住用地部分转为商业用地,从而可能引起连锁变化:社会经济发?#39038;?#24179;的提高,对改善居住状况的要求更强烈,也扩大?#21496;?#20303;用地的需求,根本原因是国有土地使用制度的改革,使城市土地的固有价值得到体现,项目的建设有利于优化城市?#21344;?#32467;构。

  3.4 提升城市景观形象,打造城市名片

  项目建设对城市景观的影响表现在对城市?#21344;?#24418;态的改变和创造上,项目?#30446;?#21457;以创造适宜的城市?#21344;?#29615;境为目标,将现代城市设计理念及设计控制技术引入建筑设计与居住区设计中,在项目开发中不仅考虑到区段开发的局部问题,而且从地区和城市整体环境结构中寻找依据,更多地注重了对开发活动进?#24615;?#21017;性引导,而不是具体的细节塑造,项目建设对城市景观的影响具体来说表现在以下方面:旧城改造与城市更新;城市?#21344;?#29305;征的创造,标志和特征无论对于城市或社区都是必要的,项目使城市?#21344;?#20855;有可识别性,同时也使?#29992;?#20855;有领域感、场所感和安全感、项目开发?#21344;?#35774;计带来的?#38382;?#32654;。总之,项目的建立对城市景观的影响不仅体现在平面?#21344;?#29305;征上,而?#19968;?#20307;现在立体?#21344;?#29305;征上,对城市景观资源的合理开发、利用,由此可见,项目对城市景观具有重大影响,作为对城市土地的利用,项目能够创造宜人的或具有特定景观及文化内涵的城市?#21344;洹?/p>

  3.5 市场分析

  3.5.1 目标市场定位

  项目定位:集?#39057;輟?#39184;饮、商业、娱乐、办公、住宅等于一体的商业综合体销售。

  市场定位?#21512;?#30446;市场定位于正安县安场镇。

  3.5.2 市场容量分析

  1. 贵州省?#29992;?#28040;费市场分析

  2016年贵州省地区生产总值11734.43亿元,比上年增长10.5%。按产业分,第一产业增加值1846.54亿元,增长6.0%;第二产业增加值4636.74亿元,增长11.1%;第三产业增加值5251.15亿元,增长11.5%。第一产业、第二产业、第三产业增加值占地区生产总值的比重分别为15.8%、39.5%、44.7%。?#21496;?#22320;区生产总值33127元,比上年增加3280元。

  

 

  图3-3 贵州省2011-2016年地区生产总值及同比增长

  表3-1 2016年贵州省城乡?#29992;?#21487;支配收入及?#21496;?#28040;费情况

  从以上数据图标可以看出,贵州省近年来地区生产总值?#27426;?#25552;升并且以同比增长率10%以?#31995;?#36895;度?#20013;?#22686;长,可以预见未来5年内,贵州省的经济实力将稳步上升。在贵州经济发展、?#29992;?#25910;入增加的同?#20445;用?#29983;活水平及消费支出?#27493;欢?#22686;加,甚至消费支出增长率大于收入增长?#30465;?#22312;2016年城乡?#29992;袢司?#28040;费占比图中可以看出,?#31216;貳?#29983;活用品及服务、文化娱乐、居住、衣着等基本消费项目占到总消费支出的60%以上,可以预见在未来?#25913;?#38388;,人们对于?#29575;?#20303;行的支出将?#27426;?#25552;升。本项目的建立正好符合这一大趋势,从商业购物、生态农?#22330;?#39184;饮娱乐、居住等各方面满足贵州人民的消?#30740;?#27714;。

  2. 正安县?#29992;?#28040;费市场分析

  在2016年,初步核算,2016年正安县全县实现地区生产总值860188万元,按可比价格计算,比上年增长15.1%。分产业看,第一产业完成增加值261973万元,比上年增长5.8%;第二产业完成增加值185000万元,比上年增长17.9%;第三产业完成增加值413215万元,比上年增长20.9%。?#21496;?#22320;区生产总值21175元,按可比价格计算,比上年增长14.6%。三次产业结构占生产总值的比重分别为:第一产业为30.5%;第二产业为21.5%;第三产业为48.0%。

  
  图3-4 正安县2012-2016年地区生产总值及同比增长

  2016年全县全年城镇?#29992;袢司?#21487;支配收入24235元,比上年增加2143元,增长9.7%;农村?#21496;?#21487;支配收入8293元,比上年增加733元,比上年实际增长9.7%。

  从以上数据可以看出,项目所在地正安县的地区生产总值以每年平均15%的以上增长率?#20013;?#22686;长,增长速度甚至超过贵州省整体增长速度,处于领先水平。在经济发展的同?#20445;?#27491;安县人民?#30446;?#25903;配收入也?#27426;?#22686;加,?#21496;?#28040;费金额?#27426;?#22686;多,可以预见未来?#25913;輳?#27491;安县?#21496;?#28040;费水平将?#27426;?#25856;升。项目的建立正好能够满足正安县人民?#27426;?#22686;加的消?#30740;?#27714;,为当地?#29992;?#25552;供一个优?#23454;?#28040;费环?#24120;?#20419;进当地经济发展。

  综上所述,项目的建立在未来?#25913;?#29978;至更长时间内都将拥有广阔市场,市场前景良好。

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